21 errores comunes que cometen los anfitriones de Airbnb

By Tony Russell •  19 min read

El alojamiento de Airbnb no es para todos. Muchas personas piensan que podrán administrar un negocio de Airbnb y luego tienen dificultades. En este artículo, examinamos los errores comunes que cometen los anfitriones de Airbnb cuando comienzan (y cuando lo han estado haciendo por un tiempo) y ofrecemos soluciones para cada problema.

1. No probar Airbnb tú mismo

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Soy miembro de 9 grupos de Facebook que tienen que ver con Airbnb, y he hecho la pregunta varias veces: “¿De verdad te has alojado en un apartamento de Airbnb?” . Me asombra la cantidad de veces que la gente no lo ha hecho. Diría que menos del 50% de las personas se han hospedado en un Airbnb a pesar de que ellos mismos administran uno.

Lo primero que debe hacer cuando está diseñando su alquiler es averiguar qué hacen otras personas. Alojarse en cinco propiedades le dará suficiente variedad de ideas para ver lo que otras personas hacen en el mercado, y esto lo inspirará e informará sobre las prácticas de otras personas para cosas como:

  • Invitados de bienvenida
  • Entrada / Salida
  • Cómo es quedarse en un alquiler de “toda la propiedad”
  • Cómo es vivir en una casa compartida de alquiler
  • Qué comodidades ofrecen otras personas
  • Manuales de la casa
  • Cuánto espacio brindan otras personas

Esta será una excelente manera de configurar su propiedad para el éxito desde el principio y será una gran experiencia de aprendizaje. Si tiene que hacer la pregunta: “¿Entraría en el negocio de los hoteles sin haberse hospedado en uno?” la respuesta es claramente no ! Así que asegúrese de haber probado algunos Airbnb antes de comenzar.

2. Establezca expectativas correctas para los invitados

Los huéspedes esperan recibir lo que han visto en línea o, mejor aún, recibir una entrega excesiva . Uno de los errores más comunes que he visto cometer a los anfitriones es pintar una imagen demasiado optimista de su propiedad, solo para que los invitados se sientan decepcionados cuando llegan.

Ejemplos de esto pueden incluir:

  • Fotos simplemente incorrectas o tergiversando la propiedad.
  • Fotografías tomadas hace años cuando la propiedad estaba en mucho mejores condiciones.
  • Las cosas no funcionan (por ejemplo, la calefacción) o los elementos de la cocina.
  • La propiedad está sucia.

Todas estas cosas causarán decepción cuando lo que realmente quiere hacer es superar las expectativas , quizás al incluir cosas que no anuncia (por ejemplo, una canasta de bienvenida o una botella de vino[where legally permissable] ).

3. Falta de una estrategia de precios proactiva

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La fijación de precios incorrecta es un error importante que cometen muchos propietarios nuevos de Airbnb y alquileres a corto plazo. No logran anticipar temporadas altas, temporadas bajas y eventos especiales.

Por ejemplo: cuando se rumoreaba que la fecha de la boda de Price Harry y Meghan Markle era el 19 de mayo de 2018, semanas antes, casi todos los hoteles, B&B y otros astutos operadores de hostelería de la zona aumentaron sus precios de forma masiva, porque sabían que los precios serían altos. demanda de sus propiedades por parte de simpatizantes y Royal Watchers.

Puedes hacer exactamente lo mismo. Si sabe que hay un evento en el área donde se encuentra su propiedad, un concierto o una función especial de teatro, por ejemplo, vale la pena aumentar sus precios entre £ 10 y £ 20 para ese momento. Lo mismo ocurre con las vacaciones de medio trimestre.

Del mismo modo, puede perder muchas reservas en períodos más tranquilos si los precios son demasiado altos, y la diferencia a menudo será de solo £ 10 o más. La hospitalidad es un mercado muy sensible a los precios. Recientemente sufrí una temporada baja en las reservas, por lo que bajé mis precios en solo £ 10 y las reservas se inundaron.

4. Comunicarse mal

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Comunicarse con sus invitados de la manera correcta es extremadamente importante. Debes ser amigable y bastante informal, pero profesional. No debes ser súper informal, ni súper formal. Hay un punto dulce en el medio.

Como guía general para la comunicación, las personas se sentirán más cómodas con un estilo de comunicación que refleje el suyo propio. ¿Qué significa esto? Bueno, cosas simples:

Si tus invitados dicen: ” Hola, Tony , me pregunto si puedes…”, entonces puedes responder de la misma manera: ” Hola, nombre del invitado , claro que no hay problema, es…….. .”

La comunicación también es especialmente importante cuando se trata de problemas (consulte esta publicación sobre el tratamiento de quejas ). A menudo, cuando un huésped tiene un problema del que quiere hablar contigo, simplemente quiere “desahogarse” un poco. ¡Tu trabajo es con bastante firmeza entonces callarte y escuchar! Escuchar al huésped cambiará su estado mental, lo calmará, lo hará sentir escuchado y luego, mágicamente, el problema se hará mucho más pequeño.

Habiendo dicho eso, también molestará a los invitados si ignora los problemas, así que asegúrese de saltar directamente sobre ellos . Si un invitado te envía un correo electrónico sobre algo, llámalo de inmediato. Ellos apreciarán esto.

Muchas propiedades SÍ se reservan porque una propiedad ha resuelto bien un problema.

Además, vea esta publicación sobre cómo construir excelentes relaciones con sus invitados.

5. Tener un diseño que tenga un gran atractivo

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Si los muebles, los colores de las paredes y otros accesorios de la habitación son demasiado “fuera de lugar”, seguramente no atraerán a todos. Desea apuntar a un diseño que tenga un gran atractivo y que también sea funcional. Esto es lo que recomendamos:

  • Paredes blancas (fácil de pintar sobre imperfecciones y hace que la habitación parezca más grande).
  • Algunas imágenes/pinturas de buen gusto para añadir un toque de color.
  • Muebles de colores neutros (fácil de añadir cojines o una manta para darle algo de vida).
  • Mesas y sillas de madera (fáciles de pulir y hacer que se vean bien de nuevo).

Además, considere la función de los artículos en su propiedad. Por ejemplo, una vez compré un sofá cama para la sala de estar que se veía bien y era fácil de colocar, pero era un producto de consumo (bastante barato) diseñado para un uso ocasional. Me tomó alrededor de 6 meses antes de tener que reemplazarlo por uno mucho más caro y resistente.

Otro buen consejo para los muebles es si puedes comprar muebles con fundas lavables . De esa manera, en caso de accidentes, las cubiertas se pueden lavar o reemplazar. Evite la piel sintética, ya que no dura mucho y tienden a desprenderse “pedazos”. Aquí tienes un post específicamente sobre el tema de cómo reformar tu piso .

6. Información de listado deficiente o inexacta

La información de su listado es muy importante, ya sea Airbnb, Booking.com, Expedia o cualquier otra agencia de viajes en línea (OTA). Los aspectos clave sobre los que se debe ser preciso incluyen:

  • Número y tamaño de los dormitorios.
  • Cantidad de baños
  • Equipo de cocina
  • Horas de entrada y salida

Estas cosas afectarán materialmente la estadía de un huésped. Pero es importante desde una perspectiva de “integridad” asegurarse de que está siendo preciso y honesto con sus invitados sobre lo que ofrece.

Los puntos clave a tener en cuenta sobre esto también son:

  • Cosas que no permite (es decir, despedidas de soltero, fiestas, etc.)
  • Horas de entrada y salida
  • Servicios que no están incluidos y el huésped debe pagar extra por

7. No uses solo Airbnb

Mi publicación en este artículo muestra la participación de mercado (aproximada) de Airbnb (punto 1). En realidad, es mucho más pequeño de lo que la mayoría de la gente piensa que es para alquileres de apartamentos y casas.

Hay docenas de otros sitios web para anunciarse. En particular, booking.com y Expedia (que también incluye Hotels.com), pero hay una gran cantidad, y si te limitas a una sola plataforma, estás ignorando a muchos clientes potenciales.

La mejor manera de combinar todas sus reservas es mediante un administrador de canales, al que hablaré en un momento. También puede obtener más información sobre “Qué es un Channel Manager” aquí.

8. ¡Conseguir reservas dobles!

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Cuando comencé con Airbnb y luego con Booking.com, tenía reservas dobles todo el tiempo. Los diarios, aunque se suponía que debían sincronizarse con ical, invariablemente no lo hacían, y nos causaba un estrés interminable tanto a mis invitados como a mí resolverlos. Evitar las reservas dobles es un beneficio para los gerentes de usar un administrador de canales, al cual me referiré a continuación.

8. Los administradores de canales resuelven sus problemas

Un Channel Manager es una empresa de software que, en pocas palabras, hace todo esto:

  • Tiene un diario centralizado de todas tus reservas y evita las reservas dobles porque todo está sincronizado con las diferentes agencias de viajes online en tiempo real.
  • Reduce en gran medida su carga de trabajo administrativo, ya que puede enviar correos electrónicos de llegada estándar, etc.
  • Significa que puede cargar las tarjetas de crédito de sus invitados (aunque tenga cuidado y asegúrese de optar por un administrador de canales que use 3D seguro para los pagos con tarjeta). (Aquí hay una explicación de lo que es 3D Secure ).
  • Puede establecer precios en el software de su administrador de canales y los mismos precios se aplican a todos los canales.
  • Puede escribir su descripción de su propiedad solo una vez, y luego esto se envía a todos los diferentes canales de reserva (¡me gusta este!)
  • Le proporcionarán datos de reserva para mostrarle cosas como el número promedio de personas que se hospedan en su propiedad, la tarifa promedio, etc. Todos los datos muy útiles con los que puede dar forma a su negocio.

10. No generar reservas directas

Además de usar más canales además de Airbnb, también debe intentar maximizar las reservas directas. Ahora he escrito una publicación separada sobre cómo obtener reservas directas, pero déjame darte algunos de los mejores consejos aquí:

  • Obtenga su propio sitio web.
  • Reúna las direcciones de correo electrónico de todos los huéspedes (pero cumpla con el RGPD) y envíe un correo electrónico masivo cada 2 o 3 meses.
  • Usa Facebook ( publicar aquí ) .
  • Envíe una postal de agradecimiento a los invitados (a través de la publicación real).
  • Dígales a todos los invitados que si desean explotar nuevamente, deben pasar por usted.

11. Imágenes de mala calidad

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Si está alquilando una propiedad completa

Si está alquilando toda su propiedad en booking.com o Airbnb, entonces mi consejo sería optar por una apariencia minimalista, limpia y ordenada. Las personas están reservando efectivamente una estadía de tipo hotel (en lugar de una casa compartida) y esperarán una experiencia similar en términos de servicios, limpieza y orden.

Sus imágenes deben reflejar esto. Tenga en cuenta lo siguiente:

  • Utilice imágenes apaisadas en lugar de retratos.
  • Asegúrese de que haya mucha luz (si es necesario, puede comprar reflectores para fotógrafos a un precio bastante bajo). La luz realmente hace que las fotografías brillen.
  • Si tienes una amplia selección de fotos, muéstralas a un grupo de amigos, pregúntales cuál les gusta más.
  • Considera tomarte fotos profesionales. Esto costará menos de £ 100 y es una inversión que vale la pena para más reservas.
  • En algunas ciudades, Airbnb tomará las fotos por ti (y esto supuestamente también te ayuda a clasificar en Airbnb).
  • Considere agregar toques que (disculpen el juego de palabras) “pinten un cuadro” para el invitado: por ejemplo, una mesa bien puesta, un jarrón con flores frescas, etc.
  • Utilice una combinación de imágenes de “área”, es decir, una habitación completa o una vista y fotografías de cerca de detalles atractivos.

Si estás compartiendo casa

Si compartes la casa , estás atrayendo a un tipo diferente de huésped. Si estuviera buscando quedarme en una propiedad para compartir una casa, querría algo, cálido, acogedor y agradable. ¿No lo harías? Tenga esto en cuenta cuando tome sus fotos, y no olvide ser muy descriptivo sobre quién es usted (y su familia) y por qué le gusta recibir personas en su hogar.

Otras cosas clave en las que pensar con las fotos para compartir en el hogar incluyen:

  • Claramente, etiquete los lugares que son parte de la casa y no el área privada del huésped.
  • Entra en detalles sobre la habitación / habitación con baño que el huésped tendrá para sí mismo. Sea muy detallado aquí, y haga un esfuerzo por mostrar la habitación, porque a diferencia de una propiedad completa, esto es realmente lo que el huésped está “comprando”.

Como reflexión final sobre fotografías, toma nota también de los consejos que te dan los diferentes sistemas sobre estas fotos. Algunas plataformas le darán una partitura fotográfica, y casi todas querrán fotografías de alta resolución. Nunca olvide que las imágenes son una parte importante de su propuesta de valor.

12. Usar tu número de teléfono habitual

Cuando administra un negocio de apartamentos a corto plazo, se volverá loco lentamente si tiene el número de teléfono de su propiedad desviado a su número de teléfono móvil. No sabrá quién llama ni por qué, y se verá obligado a atender llamadas y responder preguntas que el huésped a menudo podría responder por sí mismo consultando la información de llegada o el sitio web.

Hágase un favor y compre otro teléfono móvil que tenga un mensaje de voz que diga que, en caso de emergencia, comuníquese con x número (siendo x su número de teléfono normal). De esta manera, puede filtrar las llamadas de emergencia y las llamadas de consulta. Sin embargo, escuche los mensajes en el número de su propiedad, ya que podrían valer la pena hacer llamadas de reserva directa. Incluso si no, podrá llamar a la persona y ayudarla, pero es una buena idea dejar que esto se ejecute en el correo de voz primero, de lo contrario, será interrumpido para siempre.

13. Ser lento para responder a los invitados

La velocidad con la que respondes a los invitados dice mucho sobre tu actitud hacia ellos. Si tardas en devolver llamadas o correos electrónicos, eso le dice al huésped que “no eres tan importante para mí” .

Mientras que si eres rápido y proactivo, los invitados lo apreciarán mucho.

Además, tanto Airbnb como Booking.com y probablemente otros agregarán algún factor de clasificación en función de la velocidad de su respuesta.

14. No atender las quejas de la manera correcta

Seguir la corriente con una buena comunicación y responder a los huéspedes de la manera correcta es lidiar con las quejas. Ya he hablado de esto en la sección sobre comunicación, pero aquí hay una lista rápida de qué hacer con las quejas:

  • ¡Escucha, mantén la boca bien cerrada!
  • No pongas excusas.
  • Si hay un problema real, discúlpese directamente.
  • Considere un (pequeño) gesto financiero.
  • Actúe sobre las quejas: use esto como una buena retroalimentación para el cambio.

15. No revisar tu limpieza

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Ahora vivo cerca de mis apartamentos (solía vivir a 5000 millas de distancia) y tengo el hábito de revisar el trabajo del limpiador cada vez que limpian. Mi limpiador actual es excelente, pero la gente inevitablemente se olvida de las cosas, y si revisas que las luces funcionen, que la ducha esté limpia, que haya café, té y leche, etc., esto tendrá una colaboración directa con tus reseñas.

Empecé a revisar después de cada limpieza en agosto de este año, y desde entonces el número de 10/10 revisiones ha aumentado dramáticamente. Me toma media hora de mi día y vale la pena (y también significa que no tienes que preocuparte por las quejas porque has revisado las cosas).

16. No tener las comodidades básicas

Otra gran curva de aprendizaje al comenzar su viaje de hospedaje es asegurarse de hacerlo bien la primera vez con las comodidades. Aqui hay algunas sugerencias:

  • A las mujeres les gusta secarse el cabello frente a un espejo, así que asegúrate de tener uno.
  • Asegúrate de que haya perchas en el armario.
  • Asegúrate de que la cocina esté súper limpia, especialmente la nevera y el horno.
  • Necesitas una plancha y una tabla de planchar.
  • Una lavadora realmente necesita tener una secadora que la acompañe para los huéspedes que se quedan más tiempo. Los secadores White-Night son pequeños, baratos e ideales.

17. No tener un Manual de Huéspedes

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Un manual de invitados no es difícil de producir. Hay una serie de aplicaciones web que pueden proporcionarle esto, puede hacer un manual impreso o puede hacer una serie de videos simples de YouTube para mostrarles a sus invitados.

Yo personalmente prefiero los videos de Youtube. Son más fáciles de absorber que hacer que su invitado lea un manual, y también son fáciles de hacer con cualquier teléfono celular.

Asi es como se hace:

  1. Graba el video con tu celular.
  2. Vaya al siguiente enlace (inicie sesión en su cuenta de Google): youtube.com/upload .
  3. Sube tu vídeo.
  4. Añade un titulo.
  5. Marque el video como no listado para que nadie en YouTube pueda verlo, solo la persona con el enlace.
youtube upload
youtube unlisted

18. Haz que los invitados se sientan especiales

Cuando administra una propiedad de Airbnb, debe recordar que está en el negocio de la hospitalidad, no en el negocio de alquiler. Los invitados le están pagando un buen dinero y necesitan sentirse apreciados y especiales. Tu actitud hacia ellos será muy obvia, y si eres complaciente ellos lo notarán.

Hacer que se sientan especiales podría incluir cualquiera de los siguientes:

  • Una llamada rápida en el día para darles la bienvenida.
  • Algún pequeño obsequio dejado para ellos, por ejemplo, una botella de vino, una barra de pan, un cartón de leche, todo va bien.
  • Se dejó una carta con su nombre dándoles la bienvenida a la propiedad. Incluso si se trata de una carta impresa, el simple hecho de haberse molestado en escribir “Estimados Sr. y Sra….” ayudará a demostrar a sus invitados que son apreciados.

19. Echando un vistazo a tu competencia

Es de vital importancia monitorear la competencia en su área para alquileres que sean muy similares a los suyos. Debería:

  • Consulta sus precios periódicamente.
  • Comprueba la calidad de sus fotos.
  • Haga una reserva en uno y vaya y quédese o al menos haga una reserva reembolsable y vea cómo es su proceso para brindarle información.

Al estar constantemente al tanto de la competencia y analizarla, sabrá qué ajustes y cambios tiene que hacer con su propiedad.

También es interesante ver qué sucede con los nuevos participantes en el mercado. Algunos no duran mucho, por lo que es útil tratar de descubrir por qué es así y, por lo general, puede observarlo revisando sus imágenes, precios y reseñas.

20. Ser complaciente

Cuando ha estado administrando su negocio durante algunos años y le está yendo bien, es bastante fácil volverse complaciente, especialmente si todo está automatizado. Pero no lo hagas porque lo verás en las reseñas.

  • Acostúmbrese a visitar sus Airbnbs al menos una vez a la semana y verifique si hay problemas de mantenimiento, problemas de limpieza y daños, roturas o reemplazos que sean necesarios.
  • Si te mantienes interesado y comprometido con tu propiedad, tus invitados lo notarán. Es fácil entender qué propiedades son amadas y cuáles no. Asegúrate de que el tuyo sea este último.

21. Cumplir con las Regulaciones

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Las regulaciones sobre alquileres a corto plazo difieren según el país, la ciudad y la ubicación. Estas son las cosas a revisar:

  • Leyes de Planificación Local
  • Contratos de arrendamiento
  • ¿Se cobran impuestos municipales?
  • ¿Existen restricciones en los alquileres de Airbnb como en Londres , por ejemplo?

Mas preguntas

P: ¡Empecé a hospedar en Airbnb y me estresa! ¡Por favor ayuda!

R: El alojamiento de Airbnb no tiene por qué ser estresante. Pero tienes que ser organizado, particularmente en torno a las siguientes áreas: 1) Comunicación con los invitados 2) Limpiar y 3) Reservar . Esta publicación debería ayudar con el estrés de Airbnb .

P: ¿Cómo me registro en booking.com?

R: El proceso de registro de booking.com es un poco más detallado que el de Airbnb, pero sigue siendo bastante simple. Simplemente diríjase a https://join.booking.com/ para comenzar, y luego probablemente se comunicarán con usted para verificar su información.

¡Asegúrate de sincronizar tu calendario de Airbnb y booking.com para evitar reservas dobles!

Espero que hayas disfrutado este artículo y lo hayas encontrado útil para evitar algunos de los escollos del hospedaje. Si tiene alguna pregunta, me encantaría saber de usted. Simplemente deje un comentario a continuación, o haga clic aquí para contactarnos.

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