Comment créer une location à court terme gagnante que les clients vont adorer !

By Tony Russell •  13 min read

Je dirige une entreprise de deux appartements avec des locations sur Airbnb.com, Booking.com et Expedia.com, etc. depuis environ 3 ans maintenant. J’adore le métier et – en toute modestie – nous avons bien fait. Nous sommes notés 9,3 sur booking.com, 9,9 sur Expedia, 10/10 sur TripAdvisor et j’ai été un “super hôte” Airbnb (plus à ce sujet plus tard). (Vous pouvez nous consulter ici – https://www.standrews-apartments.co.uk ).

J’apprends tous les jours, mais je crois que j’ai quelques bons conseils à partager avec vous sur la façon de créer une location à court terme gagnante que les clients vont vraiment adorer.

Voici ma stratégie (ou ce que j’ai trouvé qui fonctionne):

  • (Idéalement) assurez-vous d’avoir un excellent emplacement. Nos appartements donnent sur un parc, se trouvent dans un bâtiment classé Grade II et sont pourtant très centraux.
  • Assurez-vous de bien le meubler. Si tout est le moins cher qu’Ikea a à offrir, cela ne va pas bien se passer.
  • Assurez-vous que tout est en service et bien entretenu. N’oubliez pas que les invités ouvrent les placards de rangement, cela s’applique donc à ceux ci.
  • Assurez-vous d’obtenir de bonnes critiques et agissez immédiatement sur les commentaires négatifs. Les avis sont la façon dont vos clients vous disent ce qu’ils veulent. Je ne saurais trop insister là-dessus. Les avis sont la seule chose qui compte pour être réservé. (Nous avons eu deux nuits non réservées au cours des 12 derniers mois.
  • Disposez d’un système simple et facile qui fonctionne pour communiquer avec vos invités et vous assurer qu’ils disposent des informations correctes.
  • Faites très attention à votre nettoyage. Les clients détestent les propriétés sales et en particulier les “points de contact” clés sont vraiment importants (c’est-à-dire votre cuisine, vos salles de bains et vos chambres).

Si vous suivez cette stratégie, vous avez de très grandes chances de réussir.

Mais permettez-moi d’approfondir ces points plus en détail, car ce qui semble souvent facile est beaucoup plus difficile que vous ne le pensez. Nous gagnons assez d’argent pour vivre de ces appartements et vous le pouvez aussi, alors lisez la suite et n’hésitez pas à commenter et à partager ce contenu réel.

Comment créer une location gagnante – Mise en route.

Tout cela commence par une belle propriété en premier lieu. Bien sûr, si vous avez la chance d’avoir un appartement dans un lieu historique, alors tant mieux, mais je connais d’autres propriétés réussies dans des appartements d’anciens conseils (communautaires), ou dans des quartiers qui ne sont franchement pas très agréables, mais ils vont toujours très bien.

Alors quel est le secret ?

Meublez joliment, intelligemment et commodément.

Notez que cela ne coûte pas cher de meubler un appartement (voir notre article ici sur comment meubler un appartement/maison ). En règle générale, restez simple et fonctionnel. Mais il y a des choses à garder à l’esprit.

  • Canapés – sont-ils confortables ? J’ai acheté des canapés dans le passé qui avaient l’air bien mais qui étaient horribles pour s’asseoir. 600 £ sont venus et sont allés une fois en un jour à cause de cela. Vous devriez également penser aux aspects pratiques d’avoir un grand nombre de personnes qui traversent votre propriété. Le similicuir tombe facilement en morceaux par exemple, et si vous ne pouvez pas laver les housses de canapé lorsque les enfants dessinent dessus (les familles sont une source majeure de nos revenus), alors vous avez un problème. Ikea fait une excellente gamme que nous utilisons pour tous nos appartements et notre maison. Les housses se détachent directement et peuvent être lavées en machine.
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Photo c/o ikea.co.uk

  • Les personnes qui optent pour l’auto-restauration plutôt que de séjourner dans un hôtel ont besoin d’un endroit pour s’asseoir et manger, alors ne lésinez pas sur cela. J’ai dépensé un peu trop d’argent pour les tables et les chaises, mais encore une fois, les clients commentent souvent à quel point ils sont gentils dans les deux appartements. La clé est d’aller au milieu du marché. N’achetez pas quelque chose qui semble bon marché et ne payez pas d’argent ridicule à l’autre bout. De plus, si vous louez votre propriété à plus de deux personnes à la fois, vous devriez vraiment avoir au moins 6 chaises.
  • TV – ne cassez pas la banque à ce sujet. Il n’y a absolument aucune raison de dépenser plus de 200 £ pour un téléviseur au maximum, mais il devrait s’agir d’un téléviseur intelligent afin que les gens puissent utiliser HBO (US) BBC iPlayer, Netflix, etc. De plus, les téléviseurs trop grands ont tendance à dominer les pièces. J’évite également les supports muraux. Les téléviseurs sur des tables de télévision de bon goût sont beaucoup plus beaux.

Voici le salon de l’un de nos appartements avec TV et meuble :

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photo c/o standrews-apartments.co.uk

  • Cuisines : si vous avez une cuisine, et vous devriez vraiment le faire si vous louez une propriété indépendante, assurez-vous d’en avoir suffisamment : casseroles, poêles, verres, couverts, etc. ainsi que les équipements de base comme un micro-ondes, un bouilloire et un grille-pain. Autres astuces spécifiques à la cuisine :
    • Assurez-vous que le réfrigérateur est propre et vide, à l’exception d’un peu de lait.
    • Achetez des casseroles et des poêles bon marché et remplacez-les régulièrement. C’est une bien meilleure idée que d’avoir des trucs chers qui sont grattés et horribles.
    • Assurez-vous que dans le cadre de votre régime de nettoyage, les tasses et autres vaisselles sont soigneusement nettoyées. Ne comptez pas sur un lave-vaisselle pour le faire à votre place.
    • Assurez-vous que le four est impeccable. Même si personne ne l’utilise, les gens apprécieront le fait qu’il soit propre. Vous pouvez acheter des sacs pour mettre les grilles de votre four, verser un peu de liquide et du jour au lendemain, ils seront impeccables.
  • Chambres : Par-dessus tout, le lit doit être confortable. N’oubliez pas que certaines personnes préfèrent un matelas dur et d’autres qui préfèrent quelque chose de plus doux, alors optez pour quelque chose au milieu. Aussi : très important : il y aura des « accidents » sur le lit, alors assurez-vous d’utiliser un protège-matelas facile à laver. Les gens vont vérifier.
    • Gardez les chambres simples et fonctionnelles.
    • Les téléviseurs sont généralement nécessaires dans une chambre principale.
    • Des articles comme les miroirs et les sèche-cheveux sont importants, surtout pour les femmes. Assurez-vous qu’ils sont là et exposés.
    • Assurez-vous d’avoir au moins un espace de stockage. Les clients qui séjournent plus longtemps voudront une commode et une armoire.
  • Salles de bains : Gardez-les propres !
    • Ils n’ont pas besoin d’être neufs. Ne gaspillez pas vos profits en remplaçant des choses qui n’ont pas besoin de l’être.
    • Ils doivent être, avoir l’air et se sentir propres. Ce qui est essentiel. Assurez-vous que votre nettoyeur a une liste de contrôle claire pour cela.
    • Fournir au moins du savon pour les mains. Nous avions aussi l’habitude de fournir des goodies hôteliers, mais pour une configuration où les marges sont serrées, nous avons arrêté cela et n’avons eu aucune plainte majeure. N’oubliez pas que vous facturez peut-être la même chose que le Hilton, mais ce que les clients perdent en commodités qu’ils gagnent (massivement), c’est de l’espace.

Nettoyage et entretien

Nettoyage

J’ai un article entier sur l’embauche de femmes de ménage . Voici quelques bases pour vous aider à démarrer :

  • Assurez-vous que votre nettoyeur fait un bon travail. Cela signifie vérifier leur travail régulièrement.
  • Expliquez clairement ce que l’on attend du nettoyeur par écrit.
  • Utilisez une liste de contrôle de ce qui doit être fait sur une base de changement, hebdomadaire et mensuelle.
  • Soyez conscient des aspects juridiques du nettoyage. Par exemple, dans certains pays, l’eau de Javel n’est pas autorisée.
  • Sachez que les invités ouvriront également les placards de rangement, les placards de la chaudière, les placards sous l’évier, etc. Assurez-vous qu’ils sont propres.
  • La cuisine et la salle de bain doivent être impeccables.
  • Au moins une fois par mois, déplacez les canapés et passez l’aspirateur en dessous.
  • À chaque changement, vérifiez derrière les coussins du canapé pour les objets perdus. La dernière chose que vous voulez que votre invité trouve, ce sont les déchets de quelqu’un d’autre.
  • Faites de la “vérification” une partie de la routine de nettoyage. Au moins 15 minutes du devoir d’un nettoyeur devraient consister à parcourir une liste de contrôle de ce qu’il a fait pour s’assurer que tout est fait. Cela ennuiera les invités s’il n’y a pas de café ou de lait si vous annoncez qu’il y en a.
  • Sachez qu’avec les nettoyants, vous n’obtenez pas ce que vous payez. Certains de mes nettoyants les plus chers ont fait le pire travail. Mais quand tu trouves quelqu’un de bien, prends soin d’eux.
  • Assurez-vous d’avoir un système gérable pour la lessive. Vos options sont :
    • A faire en interne – chronophage et gourmand en ressources
    • Externaliser – peut être coûteux
    • Pensez aux matériaux que vous utilisez. Il est possible d’acheter de la literie et des serviettes de haute qualité qui sèchent rapidement.
    • Assurez-vous que la personne qui fait votre lessive vérifie s’il y a des taches de toutes sortes, y compris du maquillage. Personne ne veut dormir ou se sécher avec des draps ou des serviettes sales
  • Il existe une solution pour le faire efficacement. Je publierai un autre article à ce sujet en détail, mais vous devez bien faire les choses, car il s’agit d’un coût important.

Maintenance

Vous devez en tenir compte et vous assurer que vous ou quelqu’un d’autre pouvez venir réparer les choses à tout moment. Un mauvais entretien n’est pas seulement disgracieux, c’est un message au client que la propriété n’est pas aimée. Les problèmes doivent être traités immédiatement.

Idées :

  • Apprenez à peindre. Youtube est riche en ressources à ce sujet. Les peintres extérieurs coûtent très cher. Il n’est pas difficile de le faire soi-même, mais il est important de le faire. Les clients s’attendent à séjourner dans des chambres fraîches et propres.
  • Ayez une réserve d’ampoules et d’autres objets régulièrement utilisés dans votre placard de rangement (verrouillé).
  • Développer un réseau de spécialistes de confiance. Si vous avez besoin d’un plombier à tout moment, vous devrez probablement essayer quelques personnes pour trouver la bonne personne. Payez-les immédiatement.
  • Lorsque vous envisagez des choses comme refaire des salles de bains, rappelez-vous qu’il existe des moyens de donner un aspect neuf aux choses sans dépenser des milliers de dollars / livres, etc.

Voici une vidéo youtube d’un bain en cours de fabrication pour avoir l’air tout neuf à titre d’exemple :

Annoncez votre propriété

Bien sûr, vous ne serez jamais réservé si vous ne faites pas de publicité et la grande majorité de mes réservations proviennent de deux sources, cependant, ma propriété est annoncée sur au moins 300 sites Web. Plus à ce sujet dans une seconde.

Commencez par les photos

Avant de faire de la publicité, vous devez prendre des photos de qualité impressionnante. Cela signifie deux choses :

  • Assurez-vous que lorsque les photos sont prises, la propriété a l’air fabuleuse, c’est-à-dire : des oreillers colorés sur les lits (tout comme les hôtels), des équipements exposés d’une propreté impeccable.
  • Faites prendre les photos par une journée ensoleillée. Il ne sert à rien d’avoir une propriété qui est généralement lumineuse et spacieuse photographiée par une journée sombre et pluvieuse.
  • Investissez dans des photographies professionnelles. Désolé iPhone, mais à mon avis, ici, vous ne le coupez pas. La seule chose que vos invités regarderont par -dessus tout, ce sont vos photographies. Celles-ci doivent être superbes, et pour être honnête, même mes photos actuelles pourraient être meilleures.
  • Voici un excellent site Web pour apprendre à prendre de superbes photos : Improvephotography.com .

Utiliser un Channel Manager

Si vous allez directement sur un site Web comme Airbnb ou booking.com ou expedia.com (et que vous DEVEZ être sur tous ces sites Web, vous devrez remplir énormément d’informations et répéter le processus plusieurs fois.

Qu’est-ce qu’un gestionnaire de chaîne ?

Un gestionnaire de canaux effectue les opérations suivantes :

  • Prend la description de votre propriété, les photos, les prix, les politiques, etc. et les distribue à des centaines d’autres sites Web.
  • Ils collectent ensuite toutes les réservations pour vous et les mettent dans un journal simple pour que vous puissiez les voir.
  • Ils s’occupent aussi souvent de la facturation, ce qui vous évite un gros mal de tête.
  • Ils vous évitent d’être réservé deux fois le même jour (réservation double).
  • Ils ne sont pas chers. Je paie moins de 100 $ par mois. Un excellent investissement et un gain de temps.

Faites attention à vos avis

Les avis sont tout. Ils sont une approbation de votre propriété et incitent les gens à réserver avec vous. Vous obtiendrez des avis sur TripAdvisor (voir le nôtre ici ) et sur des sites Web individuels. Principaux points de réflexion :

  • Lisez chaque avis et répondez-y.
  • S’ils sont critiques, remerciez la personne pour ses commentaires, même s’ils sont injustes.
  • Mettez en œuvre immédiatement toutes les suggestions sur votre page d’avis.
  • Plus vous avez de contacts personnels avec vos clients, meilleures seront vos critiques. J’essaie d’appeler tous les clients avant leur arrivée pour les accueillir et leur demander s’ils ont reçu notre e-mail de bienvenue et s’ils ont des questions. Encore mieux les rencontrer vous-même.

D’autres questions:

Si vous avez d’autres questions ou commentaires, veuillez les poster ci-dessous, et je m’efforcerai d’y répondre. J’apprécie également les idées et les commentaires d’autres hôtes et hôteliers.

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Tony Russell