Comment fixer le prix de votre Airbnb

By Tony Russell •  13 min read

La réponse courte à la question de savoir comment fixer efficacement le prix de votre Airbnb est d’examiner la concurrence et de vous fixer un prix dans le milieu de gamme pour commencer et, à mesure que vous obtenez plus d’avis, d’augmenter progressivement votre prix.

Le seul commentaire supplémentaire que je ferais est que il existe une relation certaine entre la qualité de vos photographies et le prix que vous obtiendrez. Certaines personnes ne lisent pas les critiques, elles regardent simplement les photos (je sais que c’est souvent le cas avec moi) bientôt vous avez besoin de superbes photos pour vraiment faire ressortir votre propriété.

Cependant, en fonction de l’endroit où vous vous trouvez dans votre voyage Airbnb, de votre expérience et, bien sûr, du type de propriété que vous possédez, votre stratégie de tarification changera. Je vais donc couvrir chaque élément dans cet article.

Ce sont les points clés :

Commençons par les bases:

comment fixer le prix de votre airbnb

Comment fixer le prix de votre Airbnb – Les bases

1. (Surtout pour commencer) ne surestimez pas ou ne sous-estimez pas votre location.

Si vous sous-estimez que les gens pensent que vous n’avez rien à offrir ou que votre annonce est généralement de mauvaise qualité (pensez à un iPhone par rapport à un téléphone à 50 $), ou si vous cherchez désespérément des réservations (et le désespoir ne se vend jamais dans aucun environnement. La confiance fait vendre .).

Ne surévaluez pas non plus. Chaque annonce sur Airbnb aura un taux du marché au-dessus duquel personne ne paiera, alors faites vos recherches pour voir ce que les concurrents facturent, regardez leurs avis et fixez le prix de votre Airbnb en conséquence.

Si vous avez des photographies de mauvaise qualité, cela affectera considérablement le taux de clics vers votre propriété. Je ne saurais trop insister là-dessus.

Un bon photographe sera un bon investissement pour quelques centaines de dollars. Un bon photographe saura comment rendre toute annonce belle. La preuve en est partout sur Instagram où de nombreux outils sont disponibles pour rendre la moyenne belle. Il en va de même pour les photographies de votre propriété.

Gardez à l’esprit que ce que vous pensez être beau n’est peut-être pas ce que les autres pensent être beau, donc une fois que vous avez vos 40 photos préférées, montrez-les à un groupe de personnes impartiales et obtenez leur opinion. Règles de la majorité.

Toujours en référence aux photographies, réfléchissez bien au fait que votre photographie en vedette doit être la meilleure des meilleures et montrer autant de caractéristiques de votre propriété que possible.

3. Découvrez comment définir votre prix Airbnb avec une tarification basée sur l’occupation

La tarification basée sur l’occupation signifie simplement que vous facturez un prix plus élevé plus il y a de personnes qui restent avec vous (dans une réservation).

Avec les locations à court terme, apprendre à fixer votre prix Airbnb avec cette méthode est un domaine majeur dans lequel vous pouvez gagner de l’argent .

Pourquoi? La réponse est simple : souvent, les gens réservent un appartement ou un autre Airbnb plutôt qu’une chambre d’hôtel, car l’Airbnb peut accueillir six personnes, ce qui est moins cher que 3 chambres d’hôtel doubles.

Dans cet esprit, votre tarification basée sur l’occupation devrait être d’environ deux tiers à trois quarts de ce que serait le prix d’un hôtel équivalent . De cette façon, vos clients économiseront toujours de l’argent sur une chambre d’hôtel, mais vous gagnerez de l’argent en fonction de l’augmentation des prix basée sur l’occupation.

La tarification basée sur l’occupation est particulièrement importante sur les marchés touristiques, où vous aurez des familles de 4 à 6 personnes. En effet, c’est l’occasion de doubler voire de tripler votre tarif à la nuitée.

Tous les principaux sites Web, y compris Airbnb, Booking.com et le groupe Expedia, prennent en charge la tarification basée sur l’occupation. Cependant, vous pourriez également bénéficier de l’aide d’un gestionnaire de canaux pour vous aider avec cet aspect de vos locations.

Une mise en garde cependant, c’est que vous ne voulez pas faire trop de chambres ou d’oiseaux disponibles (avant en utilisant uniquement les canapés-lits des futons) car cela peut attirer des groupes qui veulent faire la fête.

4. Pour évaluer efficacement un Airbnb, comprenez les nuances de chaque plate-forme.

Bien que la plupart des plateformes soient globalement similaires (elles gagnent de l’argent, vous gagnez de l’argent), chacune a ses propres nuances :

Avez-vous déjà essayé de comprendre “Expedia Partner Central” (le backend du groupe Expedia) par exemple ? ! C’est en fait un domaine où Airbnb gagne sur la façon de fixer le prix de votre location Airbnb car le backend (le côté hébergement) est beaucoup plus facile à naviguer et plus simple.

Cependant, mon point principal est que chaque plate-forme est différente, et il vaut la peine de se familiariser avec chacune d’entre elles pour vraiment comprendre comment vous pouvez optimiser votre stratégie de tarification pour gagner le plus d’affaires. (Notez qu’Airbnb a des sections très utiles sur son propre site sur la façon de définir votre prix Airbnb ).

Permettez-moi de vous donner un exemple d’une fonctionnalité unique sur l’une des plates-formes :

Sur Booking.com, vous pouvez définir un « tarif mobile » qui offre aux clients une réduction modeste pour la réservation sur un appareil mobile. Il y a clairement des avantages et des inconvénients à cela, et je n’ai pas l’intention d’en débattre ici, mais cela vaut la peine d’être conscient que même si Booking.com a cette fonctionnalité, Airbnb ne l’a pas , alors prenez le temps de comprendre les fonctionnalités de chaque plate-forme et ce qu’elles peut faire pour vous.

5. Fixez le prix de votre Airbnb pour la bonne saison.

Peu importe le type d’inscription que vous avez (affaires, loisirs ou autre), le fait demeure que les prix changent tout au long de l’année .

L’exemple le plus évident en est les vacances scolaires lorsque les prix augmentent considérablement pour des services similaires (billets d’avion, chambres d’hôtel et vacances, etc.).

Vous devez avoir une longueur d’avance à ce sujet, anticiper (longtemps à l’avance) la date des vacances et fixer le prix de votre Airbnb en conséquence. De nombreuses personnes réservent un logement de loisirs des mois voire des années à l’avance . Si vous n’avez pas ajusté votre prix pour refléter les vacances de Pâques ou les vacances d’été, etc., vous pouvez offrir des nuits à un prix moins cher que vous, sinon mon gain.

prix airbnb pour les débutants

Tarification Airbnb pour les débutants.

1. Comment fixer le prix de votre Airbnb = bonnes critiques

Si vous débutez sur Airbnb, toute la section précédente s’applique, mais en plus de superbes photos, vous avez besoin de bonnes critiques . La raison en est que même si les gens ne lisent pas les critiques, ils verront probablement une note globale, mais surtout, la positivité (ou autre) de vos critiques affectera votre classement sur le site Web.

Par conséquent, lorsque vous débutez, fixez un prix attractif pour votre Airbnb pour gagner des réservations. Vous avez besoin d’au moins 20 excellentes critiques avant de pouvoir commencer à ajuster votre prix à la hausse. Sur mes propriétés, j’ai plus de 500 avis sur plusieurs canaux et, cumulativement, ils sont tous 4,5/5, ce qui signifie que je peux commander un prix plus élevé.

2. Utilisez les outils du marché.

Je discuterai des outils de tarification plus loin dans cet article, alors continuez à lire !

3. Intelligence des prix Airbnb = La concurrence

Regardez la concurrence. Quelle est la nouveauté de leurs listes? Combien d’avis ont-ils ? Combien de nuits pouvez-vous réserver ? N’oubliez pas que vous n’êtes pas obligé d’accepter les réservations d’une nuit. De nombreuses propriétés ne loueront que pour un minimum de cinq nuits, par exemple (beaucoup moins de tracas).

4. Fluctuations des prix

Regardez comment les prix changent d’un mois à l’autre. C’est tout aussi important aujourd’hui, que vous soyez un nouvel hôte ou un hôte expérimenté. Alors agissez et ajustez vos prix.

Les choses à garder à l’esprit sont les événements majeurs dans votre ville, les concerts ou autres. Un bon exemple en est la vente massive d’hôtels (et d’Airbnb) déclenchée par le mariage de Harry et Meghan .

5. Commentaires des clients

Demandez à vos invités des commentaires. C’est absolument essentiel. Je ne parle pas de critiques, je veux dire leur parler de leur expérience. Qu’est-ce qu’ils aiment? Qu’ont-ils aimé ? Que faites-vous de mieux ? Le simple fait de poser la question peut inciter une personne à revenir.

tarifs airbnb pour les hôtes expérimentés

Tarification de vos hôtes expérimentés avec Airbnb.

En tant qu’hôte expérimenté, vous devez savoir fixer le prix de votre annonce afin de générer le plus de revenus possible. Cependant, ce n’est pas toujours le cas, car de nombreuses entreprises prospères stagnent, les propriétaires deviennent paresseux et manquent d’argent facile.

Voici donc les principaux moyens de fixer le prix de votre location Airbnb en tant qu’hôte expérimenté.

1. Profitez de vos avis.

C’est pour cela que vous avez travaillé. Si vous avez 100 avis élogieux, tirez-en le meilleur parti, car ils auront un impact substantiel sur la régularité et le prix de vos réservations (tant que vous avez continué à bien faire les choses de base).

2. Laissez un Channel Manager ou un autre Tech faire le gros du travail

Utilisez la technologie d’un gestionnaire de canaux (surtout si vous avez plus d’une propriété ou liste) pour vous faciliter la tâche en ajustant vos prix. Ils aideront à assurer la cohérence des prix entre les plates-formes (si vous facturez 150 $ sur un site et 120 $ sur un autre, les deux sites pourraient vous pénaliser !).

3. Adoptez une tarification à double couche

Qu’est ce que je veux dire?

En utilisant la bonne technologie, vous pouvez avoir la même propriété/annonce annoncée à deux prix différents (tant que ceux-ci sont les mêmes sur tous les sites comme au point 2).

Par exemple, certaines personnes ne réserveront jamais une annonce pour 100 $ la nuit (car elles la considèrent comme trop « bon marché ») et ne réserveront que pour 300 $ ou plus la nuit. Si vous n’annoncez pas ce prix, vous manquerez des réservations . De même, bien sûr, l’inverse est vrai, certaines personnes ne dépenseront jamais plus de 100 $ par nuit. Si vous avez utilisé mes conseils sur la tarification basée sur l’occupation, vous pouvez toujours gagner de l’argent grâce à cela.

La tarification est simplement une question de données démographiques différentes, le plus souvent.

4. Mettez à jour votre annonce pour augmenter les prix

Mettez à jour vos photos et équipements pour que votre annonce ne paraisse pas obsolète.

Toute liste qui a cinq ans est forcément un peu en retard sur son temps et, à tout le moins, elle ne bénéficie pas de toutes les connaissances et de l’expérience que vous avez acquises au cours de ces cinq années.

Actualisez votre annonce, affinez-la en fonction de ce que vous avez appris et augmentez vos prix en conséquence.

5. Si vous êtes manifestement meilleur, augmentez vos tarifs !

Si vous savez que vous avez une propriété nettement meilleure que celle de vos concurrents, n’ayez pas peur de fixer le prix en conséquence, surtout si vous avez d’excellentes critiques. Les gens vont réserver ça. Je le sais de ma propre expérience où j’ai la chance d’avoir des propriétés dans un emplacement exceptionnel.

la tarification de votre airbnb pour le marché des loisirs

Tarification de votre Airbnb pour le marché des loisirs.

Une différence clé dans le marché des loisirs est qu’il est très probable qu’il s’agisse d’un marché saisonnier, où vous gagnez tout votre argent en haute saison et vous essayez d’atteindre le seuil de rentabilité en basse saison.

Peu importe que vous ayez un cottage en Écosse, une villa à Miami ou un Airbnb Premium à Sydney, profitez au maximum des hautes saisons et fixez vos prix en conséquence .

C’est également là que nous pouvons profiter de choses comme la publicité sur Facebook pour vous donner un coup de pouce. S’il vous plaît voir mon post à ce sujet ici:
10 conseils pour promouvoir votre annonce Airbnb sur Facebook (qui fonctionnent réellement) et 10 façons de commercialiser votre Airbnb.

Comment fixer le prix de votre location airbnb pour le marché des entreprises

Tarification sur Airbnb pour le marché des entreprises.

1. Un marché toujours vert

Le marché des entreprises est un marché à feuilles persistantes en ce sens qu’il ne meurt vraiment que lors de festivals ou de vacances comme Noël, et même alors seulement pendant quelques jours. Si votre annonce cible principalement les clients professionnels, faites très attention aux prix des hôtels, car ce sont les propriétés que vous cherchez à battre.

2. Contactez directement les entreprises locales

Où avez-vous une fiche d’entreprise, c’est une bonne idée de contacter les entreprises locales, qui sont susceptibles d’utiliser votre propriété. Le coût de cette opération sera bientôt récupéré cinq 815 à 20% vous économisez sur les frais OTA.

3. Soyez sur TOUS les canaux de réservation

Il est essentiel d’avoir une portée plus large possible, et en particulier sur les canaux populaires auprès des bookers d’affaires. Expedia compte des dizaines et des dizaines de réseaux d’affiliation. Très souvent, les gens sont confus lorsqu’ils réservent sur hotels.com et j’ai parlé à Expedia. Ils ne se rendent pas compte de la même entreprise. Adressez-vous donc au plus grand nombre d’OTA (agences de voyage en ligne) possible, et encore une fois vous le ferez plus facilement avec un Channel Manager .

la tarification de votre airbnb pour la basse saison

Tarification de votre Airbnb pour la basse saison.

La basse saison ne manque pas (forcément) d’égaler la saison “moins chère”.

Soyez conscient des nombreuses autres sources d’affaires que les sites Web.

Si vous avez, par exemple, un centre de production télévisuelle, ou un hôpital local ou toute autre attraction majeure qui est susceptible de retenir les clients pendant des mois plutôt que des jours ou des semaines, engagez-vous avec eux et faites de la publicité par recommandation, bouche-à-oreille ou même envisager un accord de référence commerciale.

La grande majorité de mes clients ces jours-ci sont des entreprises qui cherchent à loger des cadres pour 3 à 6 mois. Profitez-en. Ce n’est peut-être pas si répandu en été, mais idéalement, vous avez une liste qui attirera les touristes pendant les mois d’été afin que vous ne soyez pas perdant.

Dernières pensées

J’ai essayé de rendre cet article aussi complet et utile que possible. J’espère que vous l’aimerez, mais j’ai peut-être raté quelque chose, ou vous avez peut-être une bonne idée de la façon de fixer le prix de votre location Airbnb. Veuillez me le faire savoir dans les commentaires ci-dessous. Je lis et réponds à chacun d’entre eux!

Voir aussi ce conseil .

Tony Russell

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