¡Cómo crear un alquiler a corto plazo ganador que les encantará a los huéspedes!

By Tony Russell •  12 min read

He estado administrando un negocio de dos apartamentos con alquileres en Airbnb.com, Booking.com y Expedia.com, etc. durante aproximadamente 3 años. Me encanta el negocio y, con toda modestia, lo hemos hecho bien. Obtuvimos una calificación de 9,3 en booking.com, 9,9 en Expedia, 10/10 en TripAdvisor y he sido un “superanfitrión” de Airbnb (más sobre esto más adelante). (Puede consultarnos aquí: https://www.standrews-apartments.co.uk ).

Aprendo todos los días, pero creo que tengo algunos buenos consejos para compartir contigo sobre cómo crear un alquiler a corto plazo ganador que a los huéspedes les encantará.

Aquí está mi estrategia (o lo que encontré funciona):

  • (Idealmente) asegúrese de tener una excelente ubicación. Nuestros apartamentos tienen vistas a zonas verdes, se encuentran en un edificio catalogado de grado II y, sin embargo, son muy céntricos.
  • Asegúrate de amueblarlo bien. Si todo es lo más barato que Ikea tiene para ofrecer, entonces eso no va a caer bien.
  • Asegúrese de que todo esté en servicio y bien mantenido. Recuerde, los invitados abren armarios de almacenamiento, por lo que esto se aplica a estos.
  • Asegúrese de obtener buenas críticas y actúe de inmediato ante los comentarios negativos. Las reseñas son la manera que tienen tus invitados de decirte lo que quieren. No puedo enfatizar esto lo suficiente. Las reseñas son lo único que importa para conseguir reservas. (Hemos tenido dos noches sin reservar en los últimos 12 meses.
  • Tenga un sistema simple y fácil que funcione para comunicarse con sus invitados y asegurarse de que tengan la información correcta.
  • Presta mucha atención a tu limpieza. Los huéspedes odian las propiedades sucias y, en particular, los “puntos de contacto” clave realmente importan (es decir, su cocina, baños y dormitorios).

Si sigue esta estrategia, tiene muchas posibilidades de tener éxito.

Pero déjame sumergirme en estos puntos con más detalle, ya que lo que a menudo parece fácil es mucho más difícil de lo que piensas. Ganamos suficiente dinero para vivir con estos apartamentos y tú también puedes, así que sigue leyendo y no dudes en comentar y compartir este contenido de la vida real.

Cómo crear un let ganador – Primeros pasos.

Todo esto comienza con una buena propiedad en primer lugar. Por supuesto, si tienes la suerte de tener un apartamento en una ubicación histórica, entonces mucho mejor, pero conozco otras propiedades exitosas en pisos ex municipales (comunidades), o en áreas que francamente no son tan agradables, pero todavía lo hacen muy bien.

Entonces, ¿cuál es el secreto?

Amueblar bien, inteligentemente y convenientemente.

Tenga en cuenta que no cuesta nada amueblar bien un apartamento (vea nuestro artículo aquí sobre cómo amueblar un apartamento/casa ). Como regla general, manténgalo simple y funcional. Pero hay cosas a tener en cuenta.

  • Sofás: ¿son cómodos? He comprado sofás en el pasado que se veían bien pero eran horribles para sentarse. £ 600 una vez llegaron y se fueron en un día debido a esto. También debe pensar en los aspectos prácticos de tener una gran cantidad de personas que pasan por su propiedad. La piel sintética se cae a pedazos con facilidad, por ejemplo, y si no puede lavar las fundas de los sofás cuando los niños dibujan sobre ellas (las familias son una fuente importante de ingresos), entonces tiene un problema. Ikea tiene una gama excelente que usamos para todos nuestros apartamentos y nuestra casa. Las fundas se quitan directamente y se pueden lavar a máquina.
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Foto c/o ikea.co.uk

  • Las personas que optan por el autoservicio en lugar de quedarse en un hotel necesitan un lugar para sentarse y comer, así que no escatime en esto. Gasté demasiado dinero en mesas y sillas, pero, de nuevo, los huéspedes comentan con frecuencia lo agradables que son en ambos apartamentos. La clave es ir al mercado medio. No compre algo que obviamente parece barato, y no pague dinero tonto en el otro extremo. Además, si está alquilando su propiedad a más de dos personas a la vez, realmente debería tener al menos 6 sillas.
  • TV: no rompa el banco con esto. No hay absolutamente ninguna razón para gastar más de £ 200 en un televisor como máximo, pero debe ser un televisor inteligente para que las personas puedan usar HBO (EE. UU.), BBC iPlayer, Netflix, etc. Además, los televisores que son demasiado grandes tienden a dominar las habitaciones. También evito los soportes montados en la pared. Los televisores en mesas de TV de buen gusto se ven mucho mejor.

Aquí está la sala de estar de uno de nuestros apartamentos completa con TV y soporte:

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foto c/o standrews-apartments.co.uk

  • Cocinas: si tiene una cocina, y realmente debería hacerlo si está alquilando una propiedad independiente, asegúrese de tener suficiente: ollas, sartenes, vasos, cubiertos, etc., así como los equipos básicos como un microondas, un tetera y tostadora. Otros consejos específicos de cocina:
    • Asegúrate de que el refrigerador esté limpio y vacío excepto por un poco de leche.
    • Compre ollas y sartenes baratas y reemplácelas regularmente. Esta es una idea mucho mejor que tener cosas caras que están raspadas y horribles.
    • Asegúrese de que, como parte de su régimen de limpieza, las tazas y otra vajilla estén completamente limpias. No confíe en un lavavajillas para que lo haga por usted.
    • Asegúrate de que el horno esté impecable. Incluso si nadie lo usa, la gente apreciará el hecho de que esté limpio. Puede comprar bolsas para colocar los estantes del horno, verter un poco de líquido y durante la noche estarán impecables.
  • Dormitorios: Por encima de todo, la cama debe ser cómoda. Recuerda que habrá algunas personas que prefieran un colchón duro y otras que prefieran algo más suave, así que elige un punto intermedio. Además: muy importante: Habrá ‘accidentes’ en la cama, así que asegúrate de usar un protector de colchón que sea fácil de lavar. La gente comprobará.
    • Mantenga los dormitorios, simples y funcionales.
    • Por lo general, se requieren televisores en un dormitorio principal.
    • Artículos como espejos y secadores de pelo son importantes, especialmente para las mujeres. Asegúrese de que estén allí y en exhibición.
    • Asegúrate de tener al menos algo de almacenamiento. Los huéspedes que se queden más tiempo querrán una cómoda y un armario.
  • Baños: ¡Manténgalos limpios!
    • No es necesario que sean nuevos. No desperdicie sus ganancias reemplazando cosas que no necesitan ser reemplazadas.
    • Deben estar, verse y sentirse limpios. Esto es esencial. Asegúrese de que su limpiador tenga una lista de verificación clara para esto.
    • Proporcione al menos jabón de manos. Solíamos suministrar golosinas de hotel también, pero para una configuración donde los márgenes son ajustados, detuvimos esto y no hemos tenido quejas importantes. Recuerde que puede estar cobrando lo mismo que el Hilton, pero lo que los huéspedes pierden en servicios que ganan (masivamente) es espacio.

Limpieza y Mantenimiento

Limpieza

Tengo una publicación completa sobre la contratación de limpiadores . Aquí hay algunos conceptos básicos para comenzar:

  • Asegúrese de que su limpiador haga un trabajo adecuado. Esto significa revisar su trabajo regularmente.
  • Deje en claro lo que se espera del limpiador por escrito.
  • Use una lista de verificación de lo que se debe hacer en cada cambio, semanal y mensualmente.
  • Sea consciente de los aspectos legales de la limpieza. Por ejemplo, en algunos países no se permite el uso de lejía.
  • Tenga en cuenta que los invitados también abrirán armarios de almacenamiento, armarios de calderas, armarios debajo del fregadero, etc. Asegúrate de que estén limpios.
  • La cocina y el baño deben estar impecables.
  • Al menos una vez al mes, mueve los sofás y pasa la aspiradora debajo de ellos.
  • Cada vez que haga un cambio, compruebe detrás de los cojines del sofá en busca de objetos perdidos. Lo último que quiere que su invitado encuentre es la basura de otra persona.
  • Haga que la “comprobación” sea parte de la rutina de limpieza. Al menos 15 minutos del deber de un limpiador deben ser revisar una lista de verificación de lo que han hecho para asegurarse de que todo esté hecho. Molestará a los invitados si no hay café o leche si anuncia que los hay.
  • Tenga en cuenta que con los productos de limpieza no obtiene lo que paga. Algunos de mis limpiadores más caros hicieron el peor trabajo. Pero cuando encuentres a alguien bueno, cuídalo.
  • Asegúrese de tener un sistema manejable para la lavandería. Tus opciones son:
    • Hacer en casa: requiere mucho tiempo y muchos recursos
    • Subcontratar – puede ser costoso
    • Piensa en los materiales que utilizas. Es posible comprar ropa de cama y toallas de alta calidad que se sequen rápidamente.
    • Asegúrate de que quien esté lavando la ropa revise si hay manchas de cualquier tipo, incluido el maquillaje. Nadie quiere dormir o secarse con sábanas o toallas sucias.
  • Hay una solución para hacer esto de manera efectiva. Publicaré otra publicación sobre esto en detalle, pero debe hacerlo bien, ya que es un costo importante.

Mantenimiento

Debe permitir esto y asegurarse de que usted u otra persona puedan entrar y arreglar las cosas en cualquier momento. El mantenimiento deficiente no es solo antiestético, es un mensaje para el huésped de que la propiedad no es amada. Los problemas deben ser tratados de inmediato.

Ideas:

  • Aprende a pintar. Youtube es rico en recursos sobre esto. Los pintores externos cuestan mucho dinero. No es difícil hacerlo usted mismo, pero es importante hacerlo. Los huéspedes esperan alojarse en habitaciones frescas y limpias.
  • Tenga un suministro de cosas como bombillas y otros artículos de uso regular en su armario de almacenamiento (cerrado).
  • Desarrollar una red de especialistas de confianza. Si necesita un plomero en cualquier momento, entonces probablemente tendrá que probar con algunas personas para encontrar a la persona adecuada. Págalos inmediatamente.
  • Cuando considere cosas como rehacer los baños, recuerde que hay maneras de hacer que las cosas se vean nuevas sin gastar miles de dólares/libras, etc.

Aquí hay un video de YouTube de un baño que se está haciendo para que parezca nuevo como ejemplo:

Anuncie su propiedad

Por supuesto, nunca obtendrá una reserva si no anuncia y la gran mayoría de mis reservas provienen de dos fuentes, sin embargo, mi propiedad se anuncia en al menos 300 sitios web. Más sobre esto en un segundo.

Comience con las fotos

Antes de anunciar, debe tomar fotografías de calidad increíble. Esto significa dos cosas:

  • Asegúrese de que cuando se tomen las fotografías, la propiedad se vea fabulosa, es decir: almohadas coloridas en las camas (como en los hoteles), servicios en exhibición que estén impecablemente limpios.
  • Tome las fotografías en un día soleado. No tiene sentido tener una propiedad que generalmente es luminosa y espaciosa para ser fotografiada en un día oscuro y lluvioso.
  • Invierte en fotografías profesionales. Lo siento, iPhone, pero en mi opinión, aquí simplemente no lo cortas. Lo único que sus invitados mirarán por encima de todo son sus fotografías. Estos deben ser geniales y, para ser honesto, incluso mis fotos actuales podrían ser mejores.
  • Aquí hay un gran sitio web para aprender a tomar excelentes fotografías: betterphotography.com .

Usar un administrador de canales

Si va directamente a un sitio web como Airbnb o booking.com o expedia.com (y DEBE estar en todos estos sitios web, tendrá que completar una gran cantidad de información y repetir el proceso muchas veces.

¿Qué es un administrador de canales?

Un channel manager hace lo siguiente:

  • Toma la descripción de su propiedad, fotos, precios, políticas, etc. y los distribuye a cientos de otros sitios web.
  • Luego recopilan todas las reservas para usted y las ponen en un diario simple para que las vea.
  • A menudo también se encargan de la facturación, ahorrándote un gran dolor de cabeza.
  • Te ahorran que te reserven dos veces el mismo día (doble reserva).
  • No son caros. Pago menos de $100 al mes. Una gran inversión y ahorro de tiempo.

Cuida tus reseñas

Las reseñas lo son todo. Son un respaldo de su propiedad y hacen que la gente reserve con usted. Obtendrá reseñas en TripAdvisor (vea las nuestras aquí ) y de sitios web individuales. Puntos clave para pensar:

  • Lea cada reseña y responda a ellas.
  • Si son críticos, agradezca a la persona por los comentarios, incluso si es injusto.
  • Implemente inmediatamente todas las sugerencias en su página de revisión.
  • Cuanto más contacto personal tenga con sus invitados, mejores serán sus comentarios. Intento llamar a todos los huéspedes antes de que se registren para darles la bienvenida y preguntarles si recibieron nuestro correo electrónico de bienvenida y si tienen alguna pregunta. Aún mejor conocerlos usted mismo.

Mas preguntas:

Si tiene más preguntas o comentarios, publíquelos a continuación y me esforzaré por responderlos a todos. También agradezco ideas y comentarios de otros anfitriones y hoteleros.

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Tony Russell